סוגים של בנייני משרדים

לא כל בנייני המשרדים נוצרים שווים – וזו הסיבה שקיימת מערכת סיווג כללית המסווגת אותם לפי גיל, שירותים, אסתטיקה ותשתיות כלליות. מתווכי נדל"ן מסחריים משתמשים בכיתות אלה כדי להכין נתוני שוק ולהצדיק את עלות החכירה בתוך הבניין.

חללי המשרדים האיכותיים ביותר בשוק נחשבים לסוג א'. באופן כללי, חללים אלה נבנו לאחרונה ומצויידים בגופי שורות, מתקנים ומערכות HVAC וטכנולוגיות מהשורה הראשונה. 

מבנים מסוג א' הם מהנים מבחינה אסתטית ויש להם נוכחות בולטת במיקומים בעלי ראות גבוהה, כמו שמגדל רם מגדל העסקים במרכז העיר ירושלים. חללים אלה מתוחזקים בדרך כלל על ידי חברות ניהול נכסים מכובדות אשר שומרות עליהם על מראה ללא דופי.

גובה הוא מאפיין נפוץ נוסף של מבנים מסוג א'. קטגוריות גבוהות רבות נופלות בקטגוריה זו; חללים בתוך מבנים אלה נוטים גם לתקרות גבוהות יותר. לובי מרכזי גדול אופייני גם לבניינים בקטגוריה זו. תעריפי השכירות בסוג א' הם בדרך כלל גבוהים מהשכירות הממוצעת. ויתורים לדיירים, כמו הוצאות מוזלות או הסכמה לשכירות משנה, הם נדירים מכיוון שהחלל הבכיר הוא מבוקש בתחרות. 

משרדים בבניינים אלה פופולריים לרוב בקרב חברות צווארון לבן, כמו מוסדות פיננסיים ומשרדי עורכי דין.

נכסים בדרגה ב' נחשבים הגונים ככל שמרחבים משרדים. למבנים אלה בדרך כלל אין אותם גופי איכות, פרטים אדריכליים ולובי מרשים כמו חללים מסוג א', אך הם בדרך כלל מבנים נחמדים עם מתקנים פונקציונליים לחלוטין.

מיקומיהם, מערכות הבניין ומנהלי הנכסים שלהם מתוארים כממוצעים עד מעל לממוצע. לפיכך שטחי משרדים מסוג סוג ב' נוטים לפקוד על שכירות שוק "ממוצעת". רוב הבניינים בדרגה ב' גובהם פחות מארבע קומות ונמצאים לעתים קרובות בפרברים או בשולי מחוזות פיננסיים גדולים.

גורם נוסף המפריד בין בניינים מסוג א' וב' הינו גיל. בניינים ברמה ב' הם בדרך כלל ישנים מבניינים מסוג א' ויכולים להיתקל בהידרדרות מסוימת. חלק מהבניינים מתחילים בציון דרגה א' אך משודרגים לאחר 10 שנים, או ברגע שמתגלים סימני בלאי.

חללי משרדים מסחריים מסוג ג' הם המבנים הלא נחשבים של השוק. הם נוטים להיות ממוקמים באזורים הפחות נחשקים של ערים והם בדרך כלל זקוקים לתיקונים גדולים או שיפוץ מלא. הצורך בתיקונים או שדרוגים משמעותיים הוא בדרך כלל תוצאה של גיל הבניין, מאחר ונכסי סוג ג' הם בדרך כלל בני יותר מ- 20 שנה.

חלק מהנכסים של סוג ג' נותרו תפוסים, שמפקדים על שיעורי שכירות נמוכים ומושכים דיירים עם פעולות קטנות יותר שאינם יכולים להרשות לעצמם חללים נחמדים יותר או שאינם זקוקים שעסקיהם יהיו ממוקמים באזור מרכזי. 

מבנים אחרים מסוג ג' נמכרים כאפשרויות שיקום. עם כמה שיפורים ותיקונים, ניתן לשדרג בניין סוג ג' לסוג ב', אם כי לא סביר שהוא ישיג אי פעם מעמד בגלל מיקומו וגילו.

כמובן שתמחור שטחי משרדים אינו מדע מדויק; מגוון גורמים נכנסים אליו, החל ממצב שוק הנדל"ן המקומי ועד השירותים שמציע הבניין. מסיבה זו, רשמית ככל שהם נשמעים, הסיווגים הללו הם סובייקטיביים במקצת – משהו שכדאי לזכור במשא ומתן על חוזי השכירות.

אודות

גבעת שאול – אזור עסקים וסחר חדשני עם כניסה פתוחה וצירי תנועה מתקדמים לכל חלקי ירושלים. המע"ר האזורי בגבעת שאול מהווה מוקד לעסקים ומסחר מהגדולים והחזקים בירושלים. הציר המרכזי שלו הוא רחוב כנפי נשרים בו מתוכננת בשנים הקרובות שלוחה של הקו הירוק של הרכבת הקלה.

הפוסטים האחרונים

משרדים מודרנים

סיימתם לימודי אדריכלות וצברתם קצת ניסיון. או שעבדתם כשכירים בראיית חשבון או עריכת דין וכעת אתם רוצים לצאת לדרך עצמאית. אם אתם בעלי מקצוע חופשי

קרא עוד »

הצטרפות אלינו

דילוג לתוכן